近段时间的房地产行业，如果用一个词来总结，那就是：

喜忧参半。

好消息是，政策越来越明朗，多家房企的债务违约风险化解，正释放积极信号。

【资料图】

8月18日，在停牌11只境内公司债券后，碧桂园私募债“16碧园05”的展期方案正式出炉，本金展期三年，每个账户提前偿付10万元。当天，远洋集团发布公告称，由于达成违约豁免，公司2024年票据并无违约，自8月21日起复牌。

证监会有关负责人当天就活跃资本市场、提振投资者信心答记者问时也表示，坚持“一企一策”，稳妥化解大型房企债券违约风险。

坏消息是，楼市销售依然不畅，“二次探底”的局面令人担忧。

克而瑞数据显示，7月份，百强房企实现销售操盘金额3504.3亿元，同比、环比双降，分别为33.1%、33.5%，并且降幅较6月进一步扩大。

从债券市场价格和一些真假难辨的坊间小作文来看，部分投资者似乎已经开始怀疑优等生龙湖和金地的安全性了。

很多人问我：对这些小作文，究竟该如何看？

我的答案是，最乐观的时候，我们要谨慎，最悲观的时候，我们要尝试着乐观些。

像龙湖和金地这样的企业，依然还在“安全区”。比如金地，近日正在不断派发“定心丸”，并给出有力的实证。

01

优质房企如何过冬？

目前来看，市场上的优质企业可以分三类：

1、央企：中海、保利、华润、招商等

2、部分国企：越秀、华发、滨江

3、少数混合所有制和财务稳健型民企：万科、龙湖、金地

央国企我们就不说了，我们以金地为例，看看优质房企应该具备什么特征：

1、良好的资本信用

时至今日，如果说还有什么力量在支撑市场、投资者和购房者对房企最后的信心堡垒，我认为有一条黄金标准依然明确有效：

财务安全性。

从金地的表现来看，这条黄金标准依然是牢固的。

1）就在昨天（8月22日），金地集团发布2022年年度权益分派实施公告。

公告显示，本次利润分配以公司总股本4,514,583,572股为基数，每股派发现金红利0.136元（含税），共计派发现金红利约6.14亿元，派现额占净利润比例为10.05%。

这也是金地集团上市以来，累计第22次派发现金红利。

现金分红就像一面镜子，可以照出上市公司利润真假。能够向投资者进行分红的公司，其利润真实性相对可信，特别是连续多年向投资者进行分红的公司。

金地的6亿分红相比往年确实不算多，但当下这个行业环境，还能现金分红的房企，一只手都可以数的过来。

2022年，TOP50上市房企中，仅19家房企拟进行现金分红，零分红房企占比超过6成，分红房企包括华润、中海、保利、万科、龙湖、金地等优质房企。而在2021年，TOP50上市房企中未进行现金分红的仅14家。

原因也不难理解：房企的分红资金来源于净利润，在当前房企普遍亏损状态下，大部分房企已无力派息。

而金地在今年地产市场如此疲弱的情况下，还能真金白银地分红，足以证明公司的治理水平。

2）8月11日，金地按计划兑付了一笔1190万美元的美元债票息。而该笔利息款实际上应于8月14日到期。

也就是说，金地又一次提前足额偿还了债务，这本身就殊为不易。

该笔票息兑付后，金地已经度过了今年的偿债高峰期。

而且，哪怕是在充斥悲观情绪的小作文中，金地管理层也明确表态“未来一年公开债兑付没有问题”。

敢这么说的股份制房企和民营房企，同样没剩几家了。

而在融资端，金地凭借金地商置、金地物业等优质资产，还有相当大的融资空间。

融资端口的畅通，也有力地支撑了金地的财务流动性。

2、优良的区域布局和产品力

客观地说，目前形势下，房企的现金流紧张是在所难免的。

但好消息是，金地在核心一二线城市的多个项目，都将在今年三四季度陆续入市。

今年上半年，金地完成销售额858.2亿元，同比下降14.7%。这个降幅要好于很多主流房企的表现。

而且，前期金地销售下降的核心因素并不是去化的下降，而是新楼盘开盘量太少。

但下半年开始，金地将有一大波位于核心一二线城市的优质项目入市。

包括总货值达280亿元的深圳环湾城项目、杭州江南文苑南侧项目、中泰地铁站项目、上海徐行镇17-01地项目、南京G19项目、西安浐灞生态区项目、东莞松山湖项目等。

其中，最值得期待的是金地环湾城，9月初马上就要开了，据说蓄客情况非常好，全年大概率可以实现超100亿销售额。

核心一二线城市布局、改善型产品驱动，一直就是金地的优势。随着新项目的加速推出、按部就班地销售，将对公司的经营现金流形成有力的补充。

3、良好的交付信用

在这一点上，金地也从未出过问题。

成立30余年，金地已累计交付房屋150万+，全数如约交付。

2022年，金地如期交付10余万套房屋，业主交付满意度平均达90%以上。

02

政策底部已到，市场底部还有多远？

毫无疑问，目前的房地产行业，正在经历一场比以往都要复杂和深远的大调整。

面对一个供需发生结构性逆转的市场，除非政策端大力扭转以及金融端大力支持，恐怕没有一家房企敢说自己是绝对安全的。

这与是否国、央企无关。

因此，尽管龙湖、金地等房企持续向市场释放稳定信心的信号，但是市场对房地产的信心实在太过脆弱。如何重建市场对房地产行业、房企股债的信心，还需要更强的力量介入。

目前来看，中央层面的政策底，其实早就到了。自上而下，由浅入深，一系列的宽松政策，今年就没停过。

很多人对政策决心、政策力度、政策效果有疑惑，但今年已过去大半，要确保5%的增长目标，只要楼市复苏还没达到预期，救市政策就不会停。

大家可以拭目以待。

历史经验证明，政策底之后，很快就会出现情绪低和市场底，新一轮的地产周期又会再度开启。

而在这个未来依然高达10万亿规模的巨大市场，金地、龙湖等少数稳健型房企，将会是最有机会“活下来”的那一批。

精明的投资者，依然愿意用真金白银给他们投下信任票。

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文 | 村长♂

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