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乐居财经 李礼 7月31日，财通证券发布房地产行业周报（2023年第30周）。

本周板块回顾：板块表现方面，本周申万房地产指数上涨 9.78%，沪深300 指数上涨 4.47%，板块跑赢沪深 300 指数 5.31pct，在 31 个板块中排第 2 位。

行业数据回顾：本周 30 大中城市商品房成交面积 238 万平米，环比+22.5%，同比-21.7%。细分城市能级来看，30 大中城市中，一线城市商品房成交面积 64 万平米，环比+9.6%，同比-8.6%；二线城市商品房成交面积 124 万平米，环比+32.2%，同比-27.4%；三线城市商品房成交面积 49 万平米，环比+18.8%，同比-21.1%。各能级城市成交均表现出同比下跌、环比上涨。二手房市场方面，我们重点监测的 14 城二手房成交面积 143 万平米，环比-3.2%，同比-8.9%。细分城市能级来看，2个一线城市二手房成交面积 27 万平米，环比-3.2%，同比-19.0%；9 个二线城市二手房成交面积 110 万平米，环比-0.5%，同比-5.2%；3 个三四线城市二手房成交面积 6 万平米，环比-35.9%，同比-22.5%。各能级城市同环比均下跌，且三四线城市跌幅高于一二线城市。库存方面，一线城市中，仅北京新房库存面积环比下跌 0.8%，其余城市新房库存面积环比均上涨，其中深圳涨幅最大，为 3.5%。从去化周期来看，上海和杭州表现较为突出，3 个月移动平均去化周期分别为 4.64、2.63 个月，其余城市去化周期仍然较长。土地市场方面，一线城市住宅用地成交 2 宗，平均溢价率均为 10.29%；二线城市合计成交住宅用地 17 宗，总规划建面 140.04 万方，土地出让金 106.72 亿元，平均溢价率 4.74%；三四线城市共计成交住宅用地 51 宗，平均溢价率分别为 2.0%。

本周政策情况：7 月 24 日，中共中央政治局召开会议，分析研究当前经济形势，部署下半年经济工作。会议指出，适应房地产市场新形势，适时调整优化房地产政策，要用好政策空间扎实推动经济高质量发展。7 月 24 日，住建部官网公告，2023 年，全国计划新开工改造城镇老旧小区 5.3 万个、涉及居民 865 万户，其中 1-6 月全国新开工改造城镇老旧小区 4.26 万个。住房城乡建设部倪虹部长召开企业座谈会，强调进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施；继续做好保交楼工作，加快项目建设交付，切实保障人民群众的合法权益。南京、晋中、无锡、萍乡、东莞等多个城市发布房地产相关优化政策。在超大特大城市积极稳步推进城中村改造工作部署电视电话会议 28 日在京召开。

重点公司跟踪：7 月至今我们跟踪的重点企业中，共拿地 21 块，总土地出让金 304.91 亿元，其中上海 4 块、广州 1 块。拿地企业分别为华润置地、招商蛇口、保利发展、建发房产、滨江集团、联发集团、越秀地产和万科企业。本周我们重点跟踪的房企中，保利置业发行 10 亿元一般中期票据，期限 3 年，票面利率 3.4%；新城控股发行 9 亿元一般中期票据，期限 9 年，票面利率 4.0%；滨江集团发行 6 亿元一般中期票据，期限 2 年，票面利率 3.85%。

投资建议：销售表现上，本周新房市场成交环比有所好转，但同比仍然下跌；二手房市场同环比均下跌，且三四线城市跌幅高于一二线城市，不同能级城市之间分化明显。去化表现上，仍然以杭州及上海表现最佳，三四线城市去化仍然显著慢于高能级城市。投资端，除国央企外，民企滨江集团及混合制企业万科亦有所表现。本周中共中央政治局会议指出，适应房地产市场新形势，适时调整优化房地产政策，要用好政策空间扎实推动经济高质量发展。住房城乡建设部倪虹部长强调进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施。同时多个城市出台相关房地产优化政策。整体政策环境宽松，同时我们认为后续仍可能会有城市持续出台优化政策，以刺激需求端的回暖。我们仍然看好前期在核心区域提前布局、以及在融资端具备更强信用优势的房企，建议关注：招商蛇口、保利发展、越秀地产、中海地产、华发股份、建发股份、滨江集团、龙湖集团。

风险提示：基本面不及预期，行业政策收紧，资金面收紧，个别企业出现信用风险等。

相关公司：财通证券sh601108

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